Wertermittlung

Wir beantworten auf dieser und den folgenden Seiten viele Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung.

Natürlich helfen wir Ihnen auch bei der konkreten Bewertung Ihrer Immobilie weiter. Sofern Sie aktuell über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken, ist der Service der Immobilienbewertung kostenlos für Sie und ohne weitere Verpflichtung.

Mit unserer Unterstützung erzielen Sie auf dem unkompliziertesten Weg einen optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie.

» Fordern Sie hier die kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie an.

Die häufigsten Gründe für die Bewertung einer Immobilie sind:

  • An- und Verkauf von Immobilien / Versteigerung
  • Trennung und Scheidung von Ehepartnern
  • Erbauseinandersetzungen/ -regelungen
  • Steuerliche Fragen / Vermögensfeststellungen
  • Gerichtliche Auseinandersetzungen

Im Rahmen einer Immobilienbewertung wird der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Dabei handelt es sich um den Marktwert der Immobilie, d.h. den Preis, der vermutlich im Verkaufsfall zu erzielen wäre.

Die Wertermittlungsverordnung sieht grundsätzlich 3 verschiedene Verfahren der Wertermittlung vor. Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren eingesetzt wird, hängt sowohl von der Art und der Nutzung der Immobilie ab, dem Anlass und Umfang der Immobilienbewertung und vom Gutachter selbst

Hinweis von MeinImmoverkauf:
Fragen Sie den Gutachter immer, nach welchem Verfahren er die Bewertung vornimmt, da das Bewertungsverfahren einen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat.

Die Art einer Immobilie und deren Nutzbarkeit beeinflusst die Bewertung entscheidend. Geht es z.B. um die Bewertung eines Grundstücks, so stehen vor allem die Bebaubarkeit des Grundstücks und dessen wirtschaftliche Verwertbarkeit im Vordergrund der Bewertung. Bei einer Hausbewertung oder Wohnungsbewertung kommen weitere Aspekte wie die Bausubstanz, Sanierungsfragen oder Erweiterungsmöglichkeiten ins Spiel. Und bei vermieteten Immobilien sind Ertragsfragen entscheidend. Welche Erträge lassen sich aktuell und künftig mit welchem finanziellen Aufwand erzielen?

Hinweis von MeinImmoverkauf:
Fragen Sie den Gutachter immer, nach welchem Verfahren er die Bewertung vornimmt.

Nach Beauftragung macht der Gutachter eine Bestandsaufnahme. Er studiert alle Objektunterlagen und besichtigt die Immobilie, um sich ein genaues Bild zu machen. Während der Bestandsaufnahme geht der Gutachter anhand von Checklisten die bewertungsrelevanten Punkte durch und prüft diese ab z.B. Wie gut ist die Wärmedämmung? Ist das Dach ausbaubar? Wie entwickelt sich der Stadtteil?

Bei der Bewertung gehen alle werterhöhenden Merkmale (Mietsteigerungsmöglichkeiten) und wertmindernden Merkmale (feuchter Keller) mit in die Bewertung ein. Dann erfolgt die Festsetzung einer Wertspanne unter Berücksichtigung der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation für vergleichbare Immobilien.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, benötigen Sie kein schriftliches Wertgutachten, da die Käufer dieses sowieso nicht akzeptieren würden und sich ihre eigenen Preisvorstellungen machen. Ein schriftliches Gutachten ist immer dann sinnvoll, wenn der Wert auch gegenüber anderen Parteien (z.B. Finanzamt, Miterbe, Ex-Ehegatte, etc.) dokumentiert werden soll. Soll das Gutachten einer gerichtlichen Auseinandersetzung standhalten, ist ein sogenanntes Vollgutachten notwendig, ansonsten kann ein Kurzgutachten oder eine Stellungnahme zum Verkehrswert ausreichend sein.

Schriftliche Bewertungen sind grundsätzlich kostenpflichtig. Die Höhe der Bewertungskosten richtet sich nach Umfang und Art der Bewertung. Ein einfaches Gutachten ist in der Regel für bis zu 1.000 Euro zu bekommen, während ein Vollgutachten deutlich darüber liegt (z.B. 2.000 oder 3.000 Euro). Die Kosten der Bewertung sind zwischen Auftraggeber und Gutachter frei verhandelbar, da es keine offizielle Gebührenordnung mehr gibt. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, ist kein ausführliches Wertgutachten erforderlich. In diesem Fall bietet MeinImmoverkauf an, die Bewertung kostenlos durchzuführen. Der Eigentümer erhält eine qualifizierte Wertermittlung vor Ort und Hinweise zu den Vermarktungsmöglichkeiten.

Klassisches Angebot oder Gebotsverfahren - was ist besser für Sie?

Beim Immobilienverkauf in Hamburg setzen wir auf intelligente Vermarktungsstrategien. Je nach Objekt bieten wir – nach Rücksprache mit den Verkäufern – Immobilien im klassischen Verfahren oder im Gebotsverfahren an. Die Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie richtet sich danach, ob man aufgrund von Erfahrungswerten von einer hohen oder eher von einer moderaten Nachfrage für die Immobilie in Hamburg ausgehen kann.

Objekte mit geringerer Nachfrage: Klassische Vermarktung

Beim klassischen (traditionellen) Verfahren wird eine Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis angeboten – mit einem intern vorher festgelegten Verhandlungsspielraum. Dieses Verfahren eignet sich beim Verkauf von Objekten in mittleren und schlechteren Lagen oder bei Spezialimmobilien, da die Nachfrage danach meist nicht so hoch ist. Aber natürlich lassen sich auch solche Immobilien verkaufen.

 Objekte mit hoher Nachfrage: Gebotsverfahren

In guten und sehr guten Lagen, z.B. bei Eigentumswohnungen rund um die Alster in Hamburg, ist es demgegenüber oft sinnvoll, diese Objekte im Gebotsverfahren anzubieten, weil man hier mit einer hohen Nachfrage rechnen kann.

Man startet mit einem Kaufpreis im oberen Bereich und fordert die Interessenten zu höheren Geboten auf. Aufgrund der Angebotsknappheit wird dann oft ein deutlich besserer Kaufpreis erreicht als beim klassischen Verfahren. Durch das Gebotsverfahren kann man gleichzeitig den Markt testen und ermitteln, welcher Kaufpreis möglich ist. Bei mehreren Geboten kann man die Interessenten außerdem zu Nachgeboten auffordern.

Dabei ist das Gebotsverfahren aber kein formalisiertes Verfahren mit festen Laufzeiten wie z. B. bei Ebay oder bei Zwangsversteigerungen. Es handelt sich lediglich um ein Verfahren der Marktpreisermittlung. Man kann das Verfahren jederzeit beenden und an denjenigen Interessenten verkaufen, der den besten Preis geboten hat.

Makler Checkliste – auf diese 10 Punkte sollten Sie achten

Gemäß des IVD sollten Sie bei der Maklerbeurteilung auf die im Folgenden aufgeführten 10 Kriterien achten. Auch MeinImmoverkauf orientiert sich bei der Maklerbewertung und -empfehlung unter anderem an diesen Punkten:

  1. Referenzen
  2. Beratung ohne Zeitdruck
  3. Individuelle Beratung
  4. Realistische Beratung
  5. Haftpflicht
  6. Problembewusste Beratung
  7. Planvolle Vorgehensweise
  8. Kundenpflege
  9. Mitgliedschaft im Fachverband
  10. Marktkenntnis

Welche Vorteile bringt es, ohne Makler zu verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie verlangt umfangreiche Markt-, Verkaufs- und Rechtskenntnis. Als Laie können Sie den Wert eines Objektes weder zuverlässig beurteilen noch können Sie Ihre Immobilie so professionell anbieten und verkaufen wie ein Profi. Glauben Sie nicht, dass die Maklercourtage den Kaufpreis Ihrer Immobilie "drückt". In Hamburg werden ca. 90 % aller Immobilien über Immobilienmakler verkauft. Die Käufer rechnen also durchaus damit, dass sie Maklercourtage zahlen müssen.

Und: Der Makler ist ein Mittler zwischen Verkäufer und Käufer.

Im besten Interesse des Verkäufers kann ein erfahrener Immobilienmakler tatsächlich als Mittler bzw. Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer auftreten und kann „Immobilien-Touristen“, die Sie als Verkäufer viel Zeit kosten können, relativ schnell aussortieren. Er kann an geeigneter Stelle auch Mängel und Problempunkte Ihrer Immobilie in den Verkaufsprozess einführen, ohne dass diese Punkte zu einer erheblichen Kaufpreisminderung führen.

Auch professionelle Verkaufsunterlagen kann man als Laie kaum selbst erstellen, auch wenn dies von Immobilienportalen suggeriert wird. Auch Tipps in Internet-Portalen für den Verkauf ohne Makler geben oft unqualifizierte und falsche Ratschläge über den Immobilienverkauf.
Bauen Sie deshalb lieber auf Expertenwissen, statt einen Verkauf ohne Makler zu starten und dabei finanzielle Einbußen zu riskieren.

Ein Immobilienverkauf muss gut vorbereitet sein. Zahlreiche Papiere sollten daher für Interessenten, Notar oder Ämter bereitgehalten werden. Für die Verkaufsunterlagen sollten Sie Folgendes unbedingt aus den Akten suchen oder beantragen:

  • Grundbuchauszug
  • Baugenehmigung
  • Baubeschreibung
  • Baupläne
  • Grundrisse
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
  • Beschreibung der Mikrolage
  • Bei vermieteten Objekten zusätzlich beizubringen:
  • Nachweise über Mieteinkünfte
  • Kopien von beispielhaften Mietverträgen
  • Protokolle von Eigentümerversammlungen

Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, liefert Daten über die Energieeffizienz von Wohngebäuden und ist in Deutschland mittlerweile verpflichtend. Die Anforderungen sind gesetzlich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Er kann nicht verlängert, sondern muss neu beantragt werden. Durch die Einteilung in Effizienzklassen ermöglicht der Energiepass den Vergleich mit anderen Gebäuden – Mehrfamilienhäusern bzw. Einfamilienhäusern. Darüber hinaus gibt der Ausweis Anhaltspunkte für künftig anfallende Energiekosten und Modernisierungsoptionen. Energieausweise gibt es nicht nur für Wohngebäude, sondern auch für Bürohäuser und Gewerbeimmobilien. Ein Energieausweis bezieht sich jedoch immer auf das ganze Haus, er kann also nicht auf eine einzelne Eigentums- bzw. Mietwohnung innerhalb eines Hauses ausgestellt werden.

Kostenlosen Energieausweis bei Maklervertrag sichern

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen, aber Ihnen erscheint bereits die Ausstellung des Energieausweises sehr umfangreich? Wenn Sie darüber hinaus gern das Geld für den Energiepass sparen würden, dann wenden Sie sich an MeinImmoverkauf.
MeinImmoverkauf unterstützt Sie von A bis Z beim Immobilienverkauf. Wir empfehlen Ihnen einen kompetenten Makler in Ihrer Region, der Ihre Immobilie kostenlos bewertet und sie optimal verkauft. Selbstverständlich beantwortet der Makler Ihre Fragen zur Energieeinsparverordnung EnEV, und hat Kontakte zu Energieausweis-Ausstellern. MeinImmoverkauf übernimmt die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises. 

Für welche Gebäude ist der Energiepass Pflicht?

Die Energieausweispflicht gilt für verschiedene Gebäude:

  1. Für alle Neubauten seit 2002
  2. Wer ein Gebäude vermieten, verpachten oder verkaufen will, muss einen Energieausweis vorlegen und die Daten auch in Immobilienanzeigen bereits nennen. Bei Missachtung muss mit hohen Bußgeldern gerechnet werden.
  3. Öffentliche Gebäude mit regelmäßigem Publikumsverkehr
  4. Für alle Neubauten seit 2002
  5. Wer ein Gebäude vermieten, verpachten oder verkaufen will, muss einen Energieausweis vorlegen und die Daten auch in Immobilienanzeigen bereits nennen. Bei Missachtung muss mit hohen Bußgeldern gerechnet werden.
  6. Öffentliche Gebäude mit regelmäßigem Publikumsverkehr

Ihre Immobilie bewerten und erhalten Sie bei Abschluss eines Maklervertrages mit einem unserer qualifizierten Makler Ihren kostenlosen Energieausweis.

Ihre Vorteile:

Gratis Immobilienbewertung vor Ort

Gratis Ausstellung eines Energieausweises, der den gesetzlichen Anforderungen entspricht

Gewissheit über den tatsächlichen Zustand und Wert Ihrer Immobilie

Einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite während des gesamten Verkaufsprozesses

Wie werden Gebäude mit Wohn- und Gewerbefläche behandelt?

Weist das gesamte Gebäude mehr als 10% Gewerbefläche aus, müssen zwei getrennte Energieausweise für das Objekt erstellt werden. Einer für den Gewerbeanteil und einer für die Wohnfläche des Objektes. Allgemein wird nur ein Energieausweise bei Wohn- und Geschäftshäusern benötigt, wenn das Objekt einen wohnraumähnlichen Charakter aufweist. Dies ist zum Beispiel bei Anwaltskanzleien und Arztpraxen der Fall.

Gibt es Gebäude, die keinen Energieausweis brauchen?

Es gibt tatsächlich Ausnahmen. Dazu gehören zum Beispiel denkmalgeschützte Häuser. Auch Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern sind generell von einer Energieausweis-Pflicht befreit. Bauten, die nur periodisch geheizt, gekühlt oder genutzt werden, wie etwa Ferienhäuser, müssen auch keinen Ausweis vorlegen. Der Energieausweis entfällt auch für spezielle Gebäude wie beispielsweise geringfügig beheizte Betriebsgebäude, Ställe oder Gewächshäuser.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt zwei Arten des Energieausweises:

Der Energie-Verbrauchsausweis (oder auch verbrauchsorientierter Energieausweis) basiert auf den Heiz- und Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Das Ergebnis hängt fast ausschließlich vom Verhalten der Verbraucher ab. Die Qualität des Gebäudes wird nicht berücksichtigt.

Beim Energie-Bedarfsausweis beurteilt ein Gutachter die baulichen Gegebenheiten wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung. Aus diesen Daten kann ein Jahres-Energiebedarf errechnet werden. Der Bedarfsausweis gibt somit, unabhängig vom Verhalten der Bewohner, Auskunft über den Energiebedarf einer Immobilie.Ebenso lassen sich mithilfe dieser Ausweisart sinnvolle Verbesserungsmaßnahmen ableiten.

Für wen gilt welche Energieausweis-Variante?

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist Pflicht für Eigentümer von Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden.

Alle anderen Eigentümer können wählen, welche Variante sie bevorzugen. Das gilt also für Wohngebäude, deren Bauantrag entweder ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (unter Berücksichtigung der Wärmeschutzverordnung von 1977) oder für Wohngebäude, die trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllten (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).

Was ist die bessere Variante?

Der Energie-Bedarfsausweis, denn dieser ist unabhängig vom individuellem Nutzungsverhalten der Bewohner. Dieser Ausweis zeigt, wie umweltfreundlich das Gebäude ist – nicht die Bewohner – und wo im Bedarfsfall die Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden sollten.

Was kosten die unterschiedlichen Energieausweis-Varianten?

Die Kosten für den Energieausweis unterscheiden sich je nach Aufwand und Art des Ausweises.

Der Energie-Verbrauchsausweis kostet etwa zwischen 30 und 100 Euro. Hier müssen Kerndaten der Immobilie und Verbrauchswerte bereits vorliegen.

Der Energie-Bedarfsausweis ist aufwändiger, da hier ein Gutachten erstellt werden muss. Es kann zwischen 150 bis zu 1.000 Euro kosten und ist abhängig vom Bundesland, Komplexität des Objektes, Anbieter und Aufwand.

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Als Kunde von MeinImmoverkauf-Kunde erhalten Sie den passenden Energiepass kostenlos bei Abschluss eines Maklervertrags. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, dann wenden Sie sich einfach an MeinImmoverkauf. Wir empfehlen Ihnen einen qualifizierten Makler aus Ihrer Region, der Ihnen während des kompletten Verkaufsprozesses zur Seite steht und Ihre Immobilie zu besten Konditionen verkauft. Eine kostenlose Immobilienbewertung sowie ein kostenloser Energieausweis sind inklusive!

Wann muss man den Energieausweis vorlegen?

Seit Mai 2014 müssen – laut Energieeinsparverordnung, EnEV – Eigentümer den Energieausweis vor einem Immobilienverkauf oder vor der Verpachtung oder Vermietung einer Immobilie unaufgefordert vorlegen, nicht wie bisher nur auf ausdrücklichen Wunsch. Außerdem muss der Energieausweis im Original oder in Kopie an den Vertragspartner übergeben werden. Schon wenn die zum Verkauf stehenden Immobilie besichtigt wird durch Kauf- oder Mietinteressenten, muss der Energieausweis vorgezeigt werden. Auch müssen in Immobilienanzeigen mit kommerziellem Charakter die wichtigsten Daten zur Energieeffizienz enthalten sein. Verantwortlich hierfür sind der Vermieter bzw. der Verkäufer. Kommen Immobilieneigentümer diesen Vorschriften nicht nach, kann das als eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden.

Was ist mit den Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 erstellt wurden?

Energieausweise, die vor Mai 2014 ausgestellt wurden, sind weiterhin gültig, auch wenn keine Energieeffizienzklasse angegeben ist.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Ein Energiepass darf nur von Fachleuten gem. §21 EnEV ausgestellt werden, die bestimmte Qualifikationen vorweisen müssen. Das können beispielsweise Bauingenieure, Architekten, Energieberater, Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker sein, die eine entsprechende Fortbildung vorweisen können.

Wie groß ist der Aufwand, einen Energieausweis zu erstellen?

Für den verbrauchsorientierten Energieausweis braucht der Aussteller des Ausweises lediglich die Verbraucherdaten, die ihm der Immobilienbesitzer liefert. Auf dieser Basis wird dann der Energieausweis erstellt.

Wird ein bedarfsgerechter Energieausweis benötigt, braucht der Fachmann die Daten über Gebäudesubstanz, Ist-Zustand und Sanierungsvarianten. Auf dieser Basis wird der Energiebedarf erstellt, der auf eventuelle energetische Schwachstellen hinweist und bestimmte Sanierungsmaßnahmen vorschlägt.

Wie läuft die Ausstellung eines Energieausweises ab?

So könnte ein typischer Ausstellungs-Ablauf aussehen:

Holen Sie mehrere Angebote von verschiedenen Anbietern ein.

Klären Sie gemeinsam mit dem Energieausweis-Aussteller, welcher Energieausweis (bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert) für Sie sinnvoll ist.

In einer Vor-Ort-Besichtigung begutachtet der Energiepass-Aussteller Ihr Gebäude. Es werden relevante Daten aufgenommen und Baupläne besichtigt.

Danach erstellt der Energieausweis-Aussteller Ihren Energieausweis mittels spezieller Software. Die Übergabe kann per Post oder persönlich erfolgen.

Wird der Energieausweis registriert?

Für Energieausweise ab dem 01.05.2014 gilt eine Registrierungspflicht. Diese erfolgt elektronisch beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) und wird vom Aussteller übernommen. Das DIBt hat stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden der Bundesländer angekündigt.

Sobald man sich mit dem Verkauf einer Immobilie beschäftigt, fällt der Begriff „Grundbuchauszug“. Was steht eigentlich in dem Grundbuchauszug? Wer darf Einblick in das Grundbuch nehmen, und warum ist der Grundbuchauszug bei einem Immobilienkauf so wichtig? MeinImmoverkauf beantwortet häufig gestellte Fragen rund um den Grundbuchauszug.

Der Grundbuchauszug ist die Abschrift aller Eintragungen im Grundbuch. Benötigt wird der Grundbuchauszug zum Beispiel für die Beleihungsprüfung anhand der Beleihungsunterlagen sowie vor dem Kauf einer Immobilie. Der Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs muss beim zuständigen Grundbuchamt erfolgen. Aber nicht jede Person darf einfach Einsicht nehmen, sondern es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen.

Was ist ein Grundbuchamt?

Die für Grundbuchangelegenheiten zuständigen Abteilungen eines Gerichts werden als Grundbuchamt bezeichnet und sind sachlich unter anderem zuständig für:

  • das Führen der Grundakten und Grundbücher, die zu jedem Grundstück und zu jeder Eigentumswohnung im Gerichtsbezirk existieren,
  • die Vornahme von Eintragungen im Grundbuch,
  • die Gewährung von Einsichtsnahmen in das Grundbuch bei Geltendmachung eines berechtigten Interesses,
  • Erteilung von einfachen oder beglaubigten Grundbuchauszügen (gegen Gebühr).

Wer hat ein Recht auf Grundbucheinsicht?

Ein Grundstückseigentümer hat ein generelles Recht auf Grundbucheinsicht. Aber auch Gerichte, Behörden und Notare haben das Recht, zum Beispiel wenn sie im Zuge der Amtshilfe einen Blick in das Grundbuch werfen möchten.

Doch auch andere Personen beziehungsweise Personengruppen können im Einzelfall ein Interesse daran haben, Grundbucheinsicht zu nehmen. Diese können sein:

  • Gläubiger, welche eine Forderung gegen den Grundstückseigentümer besitzen und aufgrund eines Vollstreckungstitels eine Zwangsversteigerung in das Grundstück betreiben möchten,
  • Kreditgeber des Grundstückseigentümers, wenn der Kredit grundbuchlich abgesichert werden soll,
  • Potentielle Käufer eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie,
  • Grundstücksangrenzer, die Auskunft über den benachbarten Eigentümer erlangen wollen,
  • Mieter, die (begründet) Zweifel haben, ob der Vermieter auch der tatsächliche Eigentümer ist.

Die Eingrenzung des Einsichtnahmerechts dient letztlich dem Persönlichkeitsschutz der Eingetragenen. Darum ist eine Einsicht ausschließlich aus Neugier nicht gestattet. Es muss grundsätzlich ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ vorweisbar sein. Wer Interesse am Grundbuchauszug hat, muss sich an das zuständige Grundbuchamt wenden und dort seine bestehenden Gründe darlegen. „Dabei ist zu beachten, dass sich eine solche Darlegung erübrigt, wenn der betreffende Grundstückseigentümer beziehungsweise einer der im Grundbuch eingetragenen Rechtinhabern der Einsichtnahme zustimmt oder der Interessierte eine schriftliche Bevollmächtigung von einer dieser Personen vorlegt“, so juraforum.de.

Darf das Grundbuchamt den Einsichtswunsch ablehnen?

Ja. Das Grundbuchamt ist grundsätzlich nicht zur Erteilung von Auskünften verpflichtet. „Die Pflicht herfür ergibt sich lediglich anhand von gesetzlichen Vorschriften, welche ganz besonders im Rahmen der Grundstücksvollstreckung auftreten. Sollte hingegen das Grundbuchamt mit den Gründen, welche der Antragsteller zur Erteilung von Auskunft dargelegt hat, nicht einverstanden sein, so darf es die Einsichtnahme verweigern.“

Ein Grundbuch mit seinen Grundbucheintragungen ist also kein öffentlich zugängliches Dokument, und das Grundbuchamt nicht zur Erteilung von Auskünften aus dem Grundbuch verpflichtet. Eine Auskunftspflicht besteht lediglich aufgrund gesetzlicher Vorschriften, insbesondere im Rahmen einer Grundstücksvollstreckung. Genügen dem Grundbuchbeamten die dargelegten Sachverhalte nicht, muss er den Antrag auf Einsichtnahme ablehnen. Rechtsbehelf gegen die Einsichtsversagung durch den Grundbuchbeamten ist die schriftlich dargelegte und an den Grundbuchrichter gerichtete Sachverhaltsdarstellung. Dieser entscheidet, ob die Ablehnung zu Recht erfolgt ist. Gegen Entscheidungen des Grundbuchgerichts ist die Beschwerde möglich. Das Grundbuchgericht kann der Beschwerde abhelfen. Hilft es nicht ab, so entscheidet nach §§ 71, § 72 GBO das Oberlandesgericht.

Beispiel für eine Ablehnung:

Das OLG Dresden entschied 2009, so openjur.de, dass ein Nachweismakler ohne Maklervertrag und ohne Abschrift eines Grundstückskaufvertrages kein berechtigtes Interesse hat, zwecks Ermittlung der Maklerprovision Grundbucheinsicht zu nehmen. Ein berechtigtes Interesse, Einsicht in die Grundakten zu nehmen und dadurch den vereinbarten Kaufpreis zu erfahren, habe der Grundstücksmakler allenfalls dann, wenn eine beträchtliche Wahrscheinlichkeit für die behauptete Entstehung eines nach der Kaufpreishöhe zu berechnenden Provisionsanspruchs spreche.

Darf die Presse den Grundbuchauszug einsehen?

In Sonderfällen erhalten auch Pressevertreter Grundbucheinsicht. Laut BVerfG, 28.08.2000, 1 BvR 130/91 besitzt die Presse besitzt ein berechtigtes Einsichtsinteresse, wenn das Interesse auch als öffentliches Interesse zu werten ist. Das war zum Beispiel bei Recherchen über mögliche Vermögensübertragen im Falle der Schlecker-Insolvenz der Fall.

Wie beantragt man einen Grundbuchauszug?

Die Anforderung des Grundbuchauszugs kann entweder vom Antragsteller durch persönliches Erscheinen beim Grundbuchamt vorgenommen werden oder per Antrag. Die meisten Grundbuchämter, aber auch MeinImmoverkauf, stellen hierfür Online-Formulare zur Verfügung oder Sie stellen den Antrag schriftlich.

Wie teuer ist die Grundbucheinsicht?

Die Grundbucheinsicht ist kostenpflichtig ist. Die jeweiligen Gebühren richten sich nach der Form des Antrags. Es gibt zwei verschiedene Formen des Grundbuchauszugs:

  • Einfacher Grundbuchauszug
  • Beglaubigter Grundbuchauszug

Der einfache, unbegalubigte Grundbuchauszug kostet rund 10 Euro. Der beglaubigte Grundbuchauszug kostet ca. 20 Euro.

Warum ist Eintrag im Grundbuch so wichtig?

Der Eintrag im Grundbuch ist so wichtig, weil erst nach dem Eintrag einem Käufer eine Immobilie tatsächlich gehört: Die Unterschrift unter den Kaufvertrag macht einen Käufer noch nicht zum Eigentümer eines Grundstücks bzw. eines Hauses oder einer Wohnung. Auch die Überweisung der Kaufsumme ändert noch nichts an den Eigentumsrechten. Darum ist die Einschaltung eines Notars beim Immobilienverkauf auch Pflicht. Der Notar ist für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch zuständig

Wie liest sich der Grundbuchauszug?

Im Grundbuch gibt es für jedes einzelne Grundstück ein eigenes Blatt. Städte teilen ihre Fläche in verschiedene Bereiche und Flurstücke auf. Diese werden fortlaufend nummeriert und dienen auch im Grundbuch zur Identifikation des betreffenden Stücks Land. Auf jedem Blatt sind das zuständige Amtsgericht, die Gemeinde und die Nummer des Flurstücks vermerkt. Dabei sind die Einträge in drei Abteilungen unterteilt.

  1. Die erste Abteilung gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie. Wenn Sie also ein Grundstück erwerben, dann wird an dieser Stelle Ihr Name auftauchen. Kaufen Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner, werden beide Namen vermerkt.
  2. Die zweite Abteilung informiert über Rechte und Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können beispielsweise Wegerechte oder Nutzungsrechte sein.
  3. Die dritte Abteilung listet Grundpfandrechte auf. In der Praxis handelt es sich dabei zumeist um Hypotheken. Banken lassen die entsprechenden Rechte als Sicherheit für eine Finanzierung eintragen
  4. Quellen: juraforum.de., openjur.de

Eine Trennung fällt immer schwer, gerade wenn es um gemeinsame Kinder oder Eigentum geht. In Deutschland steht Wohneigentum überwiegend im Miteigentum beider Ehepartner. In der Regel müssen für die anfallenden Kosten der Immobilie schon nach der Trennung beide Ehegatten aufkommen. Wenn man mit seinem ehemaligen Partner in Zukunft also möglichst wenig oder nichts mehr zu tun haben möchte, sollte wenigstens einer aus der gemeinsamen Immobilie aussteigen. „Der Verkauf der Anteile an den anderen Partner oder der gemeinsame Verkauf an Dritte ist dann oft die beste Lösung“. Wichtig: Auch wenn es schwer fällt, sollten die in Scheidung lebenden Partner beim Verkauf des Eigenheims zusammenarbeiten. Dann lässt sich viel Geld sparen – zu beiderseitigem Nutzen.

Tipp 1 – Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen:

Beim Verkauf einer Immobilie ist es generell ratsam, eine professionelle Immobilienbewertung zu beauftragen – etwa durch den Makler oder durch einen Gutachter. Dieser ermittelt den sogenannten Verkehrswert der Immobilie – also einen voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis – der eine gute Basis für bevorstehende Verkaufsverhandlungen an Dritte bildet, aber auch für den Fall vorsorgt, dass ein Partner die Anteile des anderen abkaufen will. Denn klar ist: Auch im Falle der Eigentumsübertragung muss der Verkaufspreis fair kalkuliert werden, damit keiner der Partner das Gefühl hat, übervorteilt zu werden und nicht an der Auflösung des Miteigentums mitwirkt. Das ist schon deshalb notwendig, da beide sich mit dem Verkauf oder der Übertragung von Anteilen an der Immobilie auf den anderen in einer notariellen Urkunde einverstanden erklären müssen.

Tipp 2 Steuernachteile vermeiden

Szenario I:

Die Scheidung ist beschlossene Sache und ein Ehepartner entscheidet sich dafür, die gemeinsame Immobilie alleine zu übernehmen. Dann muss er seinem Partner natürlich eine Abfindung zahlen und sich dessen Eigentumsanteil notariell übertragen lassen. Im Falle der Eigentumsübertragung im Zusammenhang mit einer Scheidung fällt keine Grunderwerbssteuer an. Wenn also die Übertragung des Miteigentumsanteils im nachweislichen zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht – und nicht erst viel später erfolgt –, lässt sich hier viel Geld sparen.. Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% von der Gegenleistung, wobei als Gegenleistung zunächst der vereinbarte Kaufpreis gilt. Zudem werden noch sonstige Leistungen des Käufers wie etwa die Übernahme einer Hypothek dazugezählt. Beispiel: Laut notariellem Vertrag verpflichtet sich der Käufer, 250.000 Euro an den Verkäufer zu bezahlen sowie die im Grundbuch eingetragene Hypothek über 50.000 Euro zu übernehmen. Die Grunderwerbssteuer beträgt bei einem Satz von 3,5% dann 10.500 Euro.

Szenario II:

Aufgepasst – in Deutschland wird eine Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie – aber auch bei Übertragung eines Miteigentumsanteils zum Ausgleich von Ansprüchen im Zuge der Vermögensauseinandersetzung (Zugewinnausgleich) – fällig, wenn sie vor Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist nach Erwerb verkauft wird und ein Veräußerungsgewinn anfällt. Das sind nicht unerhebliche Kosten. Denn je nach Einkommensteuersatz der Verkäufer kann es sich um mehr als 25 Prozent des Verkaufsgewinns handeln. „Hat man das Wohneigentum im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor allerdings für eigene Wohnzwecke genutzt, ist die Immobilie von der Spekulationssteuer ausgenommen“. Sind beide Ehepartner also gewillt, das Wohneigentum zu verkaufen, macht es Sinn, dass einer der beiden noch bis zum Verkaufstermin in der Immobilie wohnen bleibt. Es besteht übrigens kein Grund zur Sorge, dass der in der Immobilie wohnende Partner Vorteile gewinnt. Eigennutzer genießen keinen Mieterschutz in Deutschland. Auch wenn nur einer der beiden Eigentümer in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt und dem anderen einen Mietanteil zahlt, gilt er als Eigennutzer, da er im Grundbuch eingetragen ist. Er muss also im Falle des Verkaufs ausziehen.

Tipp 3 – Verbindlichkeiten weiter bedienen:

Läuft auf die zu verkaufende Immobilie noch ein Kredit, gilt es aufzupassen. Finden die Ehepartner im Trennungsfall zu keiner schnellen Einigung beim Verkauf der Immobilie, ändert sich die Haftung für einen gemeinsam unterzeichneten Kreditvertrag nicht. Das gilt auch nach vollzogener Scheidung. „Können die laufenden Verträge und Kredite für die Immobilie nicht mehr bedient werden, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Eigenheims durch die Bank“. Der Verkaufspreis bei einer Zwangsversteigerung liegt möglicherweise unter dem eigentlichen Marktwert der Immobilie.

Tipp 4 – Zinsbindungsfrist im Auge behalten:

Jeder Kreditvertrag verfügt über eine sogenannte Zinsbindungsfrist. Damit ist die im Kreditvertrag vereinbarte Laufzeit für den festen Zinssatz gemeint. Je nach Vertrag kann diese Frist unterschiedlich ausfallen. Findet der Verkauf des Eigentums innerhalb der Zinsbindungsfrist statt, wird die Auflösung des Kredites oft teuer, da der finanzierenden Bank dann eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen zusteht. Es gibt zwei Lösungen: „Übernimmt ein Partner die Anteile des anderen, kann man sich bei ausreichender Liquidation häufig mit der Bank einigen, dass einer den Kredit allein übernimmt und der andere aus der Haft gegenüber der Bank entlassen wird“. Wollen beide Partner die Immobilie an Dritte verkaufen, ist dies schon schwieriger. Die meisten Käufer einer Immobilie wollen nicht in den Kreditvertrag des Verkäufers eintreten. Ist das Ende der Zinsbindungsfrist absehbar, sollten die ehemaligen Partner prüfen, ob nicht einer der beiden doch noch bis zum Ende der Zinsbindungsfrist in der Immobilie wohnen bleibt – und natürlich eine Nutzungsentschädigung in Höhe einer ortsüblichen Miete an den anderen bezahlt. So sollten sich die Ehepartner im Scheidungsfall noch ein letztes Mal zusammenraufen, um dieses kostspielige Szenario nach Möglichkeit zu vermeiden.

Tipp 5 – Kompromisse eingehen:

Wie die hier aufgeführten Tipps und Szenarien zeigen, gibt es beim gemeinsamen Verkauf und der Übertragung von Anteilen auf einen Partner einige Fußangeln. Sollte man sich in diesen verstricken, kann man viel Geld verlieren. Auf der anderen Seite gibt es viel Geld zu gewinnen, wenn der Verkauf oder die Übertragung glatt über die Bühne gehen. „Wer bereit ist, Kompromisse einzugehen und auf den Partner zugeht oder den finanziellen Mehrwert, der durch Kooperation entsteht, zu teilen, fährt meistens besser in so einer Situation“. „Beide Partner müssen wissen: Wird der Kredit nicht bedient, kann die Bank die Immobilien in die Zwangsversteigerung geben. Können sich beide Partner über den Verkauf nicht einigen, kann der Partner, der sich übervorteilt fühlt, die Immobilie ebenfalls in die Zwangsversteigerung führen – und das geht meistens zum beiderseitigen Nachteil aus. Dies gilt vor allem, da nach einer Zwangsversteigerung häufig noch ein Klageverfahren zur Verteilung des Versteigerungserlöses geführt werden muss“.

Tipp 6 – Experten und Berater beauftragen:

Die Beauftragung eines Gutachters, eines Fachanwalts für Familienrecht, der auch immobilienrechtliche Kenntnisse hat, oder auch eines Maklers des gemeinsamen Vertrauens kann daher ungemein helfen. „Der Fachanwalt klärt über die Rechte und Chancen auf. Er empfiehlt, welche Vorgehensweise in dem jeweiligen Fall sinnvoll ist“aus. Gutachter und Makler können mit ihren qualifizierten Marktkenntnissen häufig den Verkaufspreis optimieren. Ein Makler kann zudem auch vermittelnd zwischen den eventuell uneinigen Ehepartnern fungieren und ermittelt potentielle Käufer. Für den Gutachter und den Fachanwalt muss eine Vergütung gezahlt werden. Die Kosten des Maklers tragen sich aus dem Verkauf der Immobilie. Das macht die Beauftragung eines Maklers in so einer Situation sehr attraktiv. Allerding ist darauf zu achten, dass sich der Makler nicht aus dem persönlichen Umfeld rekrutiert. Der Kegelbruder des Ehepartners oder etwa die Cousine der Partnerin sind ungeeignete Kandidaten, da deren Neutralität in Frage steht. Besser ist es auf einer unabhängigen Plattform wie realbest.de einen geeigneten Makler zu finden. Dort können die beiden Immobilienbesitzer auch gleich eine Bewertung der Immobilie neutral durchführen und sich mehrere Makler, die für den Verkauf der Immobilie in Frage kommen, empfehlen lassen. Das ist meist ein guter Start in den Verkauf in einer so schwierigen Situation.