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Hausverkauf im Scheidungsfall

6 Tipps, um sorgenfrei zu bleiben

Eine Trennung fällt immer schwer, gerade wenn es um gemeinsame Kinder oder Eigentum geht. In Deutschland steht Wohneigentum überwiegend im Miteigentum beider Ehepartner. In der Regel müssen für die anfallenden Kosten der Immobilie schon nach der Trennung beide Ehegatten aufkommen. Wenn man mit seinem ehemaligen Partner in Zukunft also möglichst wenig oder nichts mehr zu tun haben möchte, sollte wenigstens einer aus der gemeinsamen Immobilie aussteigen. „Der Verkauf der Anteile an den anderen Partner oder der gemeinsame Verkauf an Dritte ist dann oft die beste Lösung“. Wichtig: Auch wenn es schwer fällt, sollten die in Scheidung lebenden Partner beim Verkauf des Eigenheims zusammenarbeiten. Dann lässt sich viel Geld sparen – zu beiderseitigem Nutzen.

Tipp 1 – Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen:

Beim Verkauf einer Immobilie ist es generell ratsam, eine professionelle Immobilienbewertung zu beauftragen – etwa durch den Makler oder durch einen Gutachter. Dieser ermittelt den sogenannten Verkehrswert der Immobilie – also einen voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis – der eine gute Basis für bevorstehende Verkaufsverhandlungen an Dritte bildet, aber auch für den Fall vorsorgt, dass ein Partner die Anteile des anderen abkaufen will. Denn klar ist: Auch im Falle der Eigentumsübertragung muss der Verkaufspreis fair kalkuliert werden, damit keiner der Partner das Gefühl hat, übervorteilt zu werden und nicht an der Auflösung des Miteigentums mitwirkt. Das ist schon deshalb notwendig, da beide sich mit dem Verkauf oder der Übertragung von Anteilen an der Immobilie auf den anderen in einer notariellen Urkunde einverstanden erklären müssen.

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Tipp 2 Steuernachteile vermeiden

Szenario I:

Die Scheidung ist beschlossene Sache und ein Ehepartner entscheidet sich dafür, die gemeinsame Immobilie alleine zu übernehmen. Dann muss er seinem Partner natürlich eine Abfindung zahlen und sich dessen Eigentumsanteil notariell übertragen lassen. Im Falle der Eigentumsübertragung im Zusammenhang mit einer Scheidung fällt keine Grunderwerbssteuer an. Wenn also die Übertragung des Miteigentumsanteils im nachweislichen zeitlichen Zusammenhang mit der Scheidung steht – und nicht erst viel später erfolgt –, lässt sich hier viel Geld sparen.. Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% von der Gegenleistung, wobei als Gegenleistung zunächst der vereinbarte Kaufpreis gilt. Zudem werden noch sonstige Leistungen des Käufers wie etwa die Übernahme einer Hypothek dazugezählt. Beispiel: Laut notariellem Vertrag verpflichtet sich der Käufer, 250.000 Euro an den Verkäufer zu bezahlen sowie die im Grundbuch eingetragene Hypothek über 50.000 Euro zu übernehmen. Die Grunderwerbssteuer beträgt bei einem Satz von 3,5% dann 10.500 Euro.

Szenario II:

Aufgepasst – in Deutschland wird eine Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie – aber auch bei Übertragung eines Miteigentumsanteils zum Ausgleich von Ansprüchen im Zuge der Vermögensauseinandersetzung (Zugewinnausgleich) – fällig, wenn sie vor Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist nach Erwerb verkauft wird und ein Veräußerungsgewinn anfällt. Das sind nicht unerhebliche Kosten. Denn je nach Einkommensteuersatz der Verkäufer kann es sich um mehr als 25 Prozent des Verkaufsgewinns handeln. „Hat man das Wohneigentum im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor allerdings für eigene Wohnzwecke genutzt, ist die Immobilie von der Spekulationssteuer ausgenommen“. Sind beide Ehepartner also gewillt, das Wohneigentum zu verkaufen, macht es Sinn, dass einer der beiden noch bis zum Verkaufstermin in der Immobilie wohnen bleibt. Es besteht übrigens kein Grund zur Sorge, dass der in der Immobilie wohnende Partner Vorteile gewinnt. Eigennutzer genießen keinen Mieterschutz in Deutschland. Auch wenn nur einer der beiden Eigentümer in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt und dem anderen einen Mietanteil zahlt, gilt er als Eigennutzer, da er im Grundbuch eingetragen ist. Er muss also im Falle des Verkaufs ausziehen.

Tipp 3 – Verbindlichkeiten weiter bedienen:

Läuft auf die zu verkaufende Immobilie noch ein Kredit, gilt es aufzupassen. Finden die Ehepartner im Trennungsfall zu keiner schnellen Einigung beim Verkauf der Immobilie, ändert sich die Haftung für einen gemeinsam unterzeichneten Kreditvertrag nicht. Das gilt auch nach vollzogener Scheidung. „Können die laufenden Verträge und Kredite für die Immobilie nicht mehr bedient werden, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung des Eigenheims durch die Bank“. Der Verkaufspreis bei einer Zwangsversteigerung liegt möglicherweise unter dem eigentlichen Marktwert der Immobilie.

Tipp 4 – Zinsbindungsfrist im Auge behalten:

Jeder Kreditvertrag verfügt über eine sogenannte Zinsbindungsfrist. Damit ist die im Kreditvertrag vereinbarte Laufzeit für den festen Zinssatz gemeint. Je nach Vertrag kann diese Frist unterschiedlich ausfallen. Findet der Verkauf des Eigentums innerhalb der Zinsbindungsfrist statt, wird die Auflösung des Kredites oft teuer, da der finanzierenden Bank dann eine Entschädigung für die entgangenen Zinsen zusteht. Es gibt zwei Lösungen: „Übernimmt ein Partner die Anteile des anderen, kann man sich bei ausreichender Liquidation häufig mit der Bank einigen, dass einer den Kredit allein übernimmt und der andere aus der Haft gegenüber der Bank entlassen wird“. Wollen beide Partner die Immobilie an Dritte verkaufen, ist dies schon schwieriger. Die meisten Käufer einer Immobilie wollen nicht in den Kreditvertrag des Verkäufers eintreten. Ist das Ende der Zinsbindungsfrist absehbar, sollten die ehemaligen Partner prüfen, ob nicht einer der beiden doch noch bis zum Ende der Zinsbindungsfrist in der Immobilie wohnen bleibt – und natürlich eine Nutzungsentschädigung in Höhe einer ortsüblichen Miete an den anderen bezahlt. So sollten sich die Ehepartner im Scheidungsfall noch ein letztes Mal zusammenraufen, um dieses kostspielige Szenario nach Möglichkeit zu vermeiden.

Tipp 5 – Kompromisse eingehen:

Wie die hier aufgeführten Tipps und Szenarien zeigen, gibt es beim gemeinsamen Verkauf und der Übertragung von Anteilen auf einen Partner einige Fußangeln. Sollte man sich in diesen verstricken, kann man viel Geld verlieren. Auf der anderen Seite gibt es viel Geld zu gewinnen, wenn der Verkauf oder die Übertragung glatt über die Bühne gehen. „Wer bereit ist, Kompromisse einzugehen und auf den Partner zugeht oder den finanziellen Mehrwert, der durch Kooperation entsteht, zu teilen, fährt meistens besser in so einer Situation“. „Beide Partner müssen wissen: Wird der Kredit nicht bedient, kann die Bank die Immobilien in die Zwangsversteigerung geben. Können sich beide Partner über den Verkauf nicht einigen, kann der Partner, der sich übervorteilt fühlt, die Immobilie ebenfalls in die Zwangsversteigerung führen – und das geht meistens zum beiderseitigen Nachteil aus. Dies gilt vor allem, da nach einer Zwangsversteigerung häufig noch ein Klageverfahren zur Verteilung des Versteigerungserlöses geführt werden muss“.

Tipp 6 – Experten und Berater beauftragen:

Die Beauftragung eines Gutachters, eines Fachanwalts für Familienrecht, der auch immobilienrechtliche Kenntnisse hat, oder auch eines Maklers des gemeinsamen Vertrauens kann daher ungemein helfen. „Der Fachanwalt klärt über die Rechte und Chancen auf. Er empfiehlt, welche Vorgehensweise in dem jeweiligen Fall sinnvoll ist“aus. Gutachter und Makler können mit ihren qualifizierten Marktkenntnissen häufig den Verkaufspreis optimieren. Ein Makler kann zudem auch vermittelnd zwischen den eventuell uneinigen Ehepartnern fungieren und ermittelt potentielle Käufer. Für den Gutachter und den Fachanwalt muss eine Vergütung gezahlt werden. Die Kosten des Maklers tragen sich aus dem Verkauf der Immobilie. Das macht die Beauftragung eines Maklers in so einer Situation sehr attraktiv. Allerding ist darauf zu achten, dass sich der Makler nicht aus dem persönlichen Umfeld rekrutiert. Der Kegelbruder des Ehepartners oder etwa die Cousine der Partnerin sind ungeeignete Kandidaten, da deren Neutralität in Frage steht. Besser ist es auf einer unabhängigen Plattform wie MeinImmoverkauf24.de einen geeigneten Makler zu finden. Dort können die beiden Immobilienbesitzer auch gleich eine Bewertung der Immobilie neutral durchführen und sich mehrere Makler, die für den Verkauf der Immobilie in Frage kommen, empfehlen lassen. Das ist meist ein guter Start in den Verkauf in einer so schwierigen Situation.

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